Du lịch

4 bước để mua nhà đất không dính quy hoạch

Không tìm hiểu kỹ, nhiều người đã mua phải những khu đất và nhà nằm trong diện quy hoạch. Điều này đúng là trăn trở của nhiều khách hàng khi đi mua. Vậy làm thế nào để mua một bất động sản không bị vướng vào quy hoạch, và khi đi mua đất bạn nên tìm hiểu những gì. Bài viết này Tôi sẽ giúp khách hàng có được những thông tin cơ bản nhất khi mua một bất động sản.

Tại khoản 2 Điều 49, Luật Đất đai 2013 quy định, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch để được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi mua đất nằm trong quy hoạch, người mua cần chú ý xem đối với mảnh đất trong quy hoạch đó đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất, thì quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế.

Về thời hạn thu hồi đất

Khoản 3 Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 quy định, diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất vẫn tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà không bị hạn chế.

Mua đất thuộc diện quy hoạch, sau này có được đền bù không?

Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…

Nếu người mua đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường.

Người sử dụng đất bị thu hồi đất sẽ được bồi thường như thế nào?

Khoản 2 Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 quy định, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường theo diện tích bị thu hồi nhân với giá đất đối với loại đất thu hồi.

Khoản 2 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ – CP quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, phần giá trị tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi thì được bồi thường như sau:

Tgt = G1 – G1/T x T1

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

Tóm lại, gốc rễ pháp lý vẫn nằm ở Luật Đất đai, người mua đất cần tìm hiểu kỹ khu đất mình định mua để tránh rủi ro. –

Tư liệu tham khảo trên internet

 4 bước để mua nhà đất không dính quy hoạch

Khi chuẩn bị mua một bất động sản, trước tiên bạn phải là một người mua có kiến thức sơ bộ để mình không phải phụ thuộc và bị động vào ai, những điều cần quan tâm đến pháp lý đó là :

Thứ nhất: Kiểm tra xem nhà và đất đó có đầy đủ sổ đỏ/sổ hồng hay không. Diện tích bạn mua bằng với diện tích có trong sổ đỏ thì không sao, còn nếu như diện tích bạn mua nhỏ hơn diện tích của sổ thì bạn nên biết, đó là sổ chung, người ta chỉ bán một phần trong lô đất đó, có nghĩa là phải tách sổ, và hãy đảm bảo rằng lô đất đó  có thể tách được sổ. Hãy tìm hiểu xem lô đất có đang tranh chấp hay không.

Thứ hai: Hãy kiểm tra xem lô đất đó có bị thế chấp ngân hàng hay không, bằng cách xem trên bản chính có phần chỉnh lý về việc thế chấp hay không, nếu có thì đã hoàn thành việc trả nợ cho ngân hàng chưa, vì sau khi trả nợ ngân hàng xong, mới ra công chứng được. Hoặc là lô đất đó có đang nợ tiền sử dụng đất hay không, và bạn nên kêu chủ bán, hoàn thành tất cả các nghĩa vụ tài chính, để đảm bảo giao dịch được thuận lợi.

 

Thứ ba: Chủ đứng tên lô đất hoặc nhà đó là ai, là cá nhân người bán, hay là đứng tên hộ gia đình, nếu là cá nhân thì khi công chứng phải đi đủ vợ và chồng nếu đã kết hôn, nếu hộ gia đình thì phải gia đình đi ký. Việc này nếu muốn chắc chắn, bạn có thể cầm sổ đỏ photo tới cơ quan công chứng để nhờ tư vấn cần những gì khi ra công chứng.

Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Có như vậy bạn mới chắc chắn và không sợ tranh chấp giằng co.

Tóm lại Hợp đồng công chứng phải có tất cả chữ ký những người liên quan trong sổ đó.

Thứ 4: Trước khi đặt cọc, bạn nên xin sổ photo để đi kiểm tra quy hoạch tài phòng tài nguyên môi trường, điều này rất quan trọng, để tránh tình trạng mua đất đang bị quy hoạch, nếu đất chưa có thổ cư, bạn muốn xây nhà, thì phải chuyển mục đích, khi kiểm tra quy hoạch bạn sẽ kiểm tra xem, đất này có quy hoạch nhóm đất ở không, và có chuyển được lên thổ cư hay không.

Trên đây là 4 yếu tố cần thiệt và cơ bản để mua một lô đất hoặc nhà, trước khi đi mua hãy tìm hiểu kỹ, trước khi giao dịch và chuẩn bị giao dịch, bạn nên tham khảo ý kiến của các cơ quan liên quan, ví dụ như phòng công chứng, phòng tài nguyên …. Để an toàn về mặt pháp lý cho bạn.

Nguyễn Phụng Long