Điều kiện và thủ tục để Việt Kiều mua nhà tại Việt Nam 

Luật Nhà ở 2014 là bước tiến rất lớn “mở cửa” cho Việt Kiều (người Việt Nam định cư ở nước ngoài) được sở hữu nhà đất tại Việt Nam. Theo đó, để là một bên trong các giao dịch nhà đất tại Việt Nam, điều kiện tiên quyết là Việt Kiều cần chứng minh được mình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra, cần phải nắm rõ những quy định phức tạp của Pháp luật Đất đai và Nhà ở để có thể hạn chế rủi ro luôn hiện hữu.

Văn phòng Luật sư Vũ Như Hảo và Cộng sự – một văn phòng đã giúp nhiều khách hàng là Việt Kiều và người nước ngoài mua nhà đất tại Nha Trang, Khánh Hòa – bằng kiến thức và kinh nghiệm thực tế xin tư vấn một cách cẩn trọng các bước sau để tham gia giao dịch mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật ở Việt Nam:

Bước 1: Việt Kiều chứng minh mình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Bước 2: Xác định loại bất động sản (nhà đất) mà mình muốn mua theo quy định của pháp luật Việt Nam thuộc diện Việt kiều được quyền sở hữu.

Bước 3: Kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà đất.

Bước 4: Ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm hợp đồng mua bán (nếu có).

Bước 5: Ký và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.

Bước 6: Làm thủ tục sang tên và nộp các loại thuế, lệ phí.

Chi tiết các bước trên được thực hiện như sau:

BƯỚC 1: CHỨNG MINH LÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

Theo quy định của Luật nhà ở 2014, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều được mua nhà đất tự do tại Việt Nam. Vấn đề là làm thế nào để chứng minh mình là người Việt Nam định cư ở Nước ngoài? Trên thực tế, các giấy tờ sau dùng để chứng minh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

1) Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì hộ chiếu phải còn giá trị và có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu (Việt Kiều lưu ý khi nhập cảnh nhớ yêu cầu Hải quan đóng dấu vì có một số trường hợp Hải quan “quên” không đóng);

2). Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì hộ chiếu phải còn giá trị, có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và KÈM THEO giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Về cơ bản, chỉ cần có giấy tờ chứng minh mình là người Việt Nam như trên, các chủ thể có thể yên tâm rằng mình được sở hữu nhà đất tại Việt Nam với các quyền và nghĩa vụ giống như người Việt Nam. Các giấy tờ nêu trên được dùng cho việc làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(*) Nếu không chứng minh được mình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải mua nhà tại Việt Nam với tư cách là người nước ngoài với một số hạn chế nhất định như các điều kiện nêu tại bài viết “ Điều kiện để người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam“.

BƯỚC 2: XÁC ĐỊNH LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN (NHÀ ĐẤT) PHÙ HỢP QUY ĐỊNH VIỆT KIỀU ĐƯỢC SỞ HỮU 

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu các loại bất động sản sau đây: (1) nhà ở thương mại, (2) nhà ở riêng lẻ (nhà phố) và (3) quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật (không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất thổ cư bình thường) ngoài các trường hợp nêu trên).

*Ghi chú: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường . Nhà đầu tư là các công ty có chức năng kinh doanh Bất động sản được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư (Luật nhà ở 2014).

BƯỚC 3: KIỂM TRA GIẤY TỜ PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT

1). Nhà ở thương mại (nhà ở trong dự án) thì yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ sau:

1.1. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong đó có ngành nghề kinh doanh bất động sản

1.2. Giấy phép đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư

1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) của cả khu đất thực hiện dự án

1.4. Hồ sơ chứng từ liên quan việc hoàn thành nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

1.5. Giấy phép xây dựng và các giấy phép khác liên quan đến việc xây dựng nhà ở thương mại.

1.6. Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.7. Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng,hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

2. Nhà ở riêng lẻ (nhà phố): Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất .

Ngoài ra, Việt Kiều cũng cần kiểm tra trên giấy tờ nhà đất và thực tế xem có đúng như quy hoạch trên bản vẽ, có làm thủ tục hoàn công hay chưa, nhà đất đã từng sữa chữa, thay đổi kiến trúc hay không, nếu có phải được cập nhật vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Đảm bảo rằng nhà ở hoặc nhà trong dự án không nằm trong quy hoạch của Nhà nước, không thuộc diện tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án.

BƯỚC 4: KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (Nếu có)

Đây là một loại thủ tục không bắt buộc, có giá trị như một loại giao ước giữa bên bán và bên mua. Thường thì các bên sẽ tự thỏa thuận về nội dung hợp đồng đặt cọc cũng như số tiền đặt cọc(khoảng 5 – 15% giá trị nhà đất), thời gian đặt cọc (khoảng 10 – 30 ngày). Trường hợp bên mua thanh toán một lần thì không cần ký hợp đồng đặt cọc.

BƯỚC 5: KÝ và CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN 

1) HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ

1.1) Bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.2. Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán gồm:

– Giấy chứng minh nhân dân/ hộ chiếu (còn thời hạn sử dụng: CMND không quá 15 năm và Hộ chiếu không quá 10 năm kể từ ngày cấp);

– Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam

– Sổ hộ khẩu

– Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đã kết hôn); hoặc Giấy xác nhận độc thân (trường hợp đang độc thân hoặc đã ly hôn);

– Ngoài ra trong trường hợp có uỷ quyền thì văn bản uỷ quyền phải được công chứng và người được uỷ quyền cũng phải mang bản chính Giấy CMND/ hộ chiếu và Sổ hộ khẩu;

1.3. Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế,… (nếu có).

1.4. Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị hoặc các bên cũng có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp;

Nếu quý khách hàng không yên tâm về các vấn đề pháp lý khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, từ bước ký hợp đồng đặt cọc đến bước giao kết hợp đồng mua bán, cần một đội ngũ luật sư hỗ trợ về soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất, liên hệ với Luật sư địa ốc để được hỗ trợ trực tiếp.

2) TRÌNH TỰ THỦ TỤC

Tiếp theo công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo Hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).

Các bên tiến hành ký hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.

BƯỚC 6: THỦ TỤC SANG TÊN VÀ NỘP CÁC LOẠI THUẾ PHÍ

1) TRÌNH TỰ THỦ TỤC CHUNG

– Nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận

-Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ nếu đủ điều kiện thì gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, đồng thời viết biên nhận ngày hẹn nhận thông báo thuế

– Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

– Cán bộ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

-Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

– Công dân nộp lệ phí địa chính

2) ĐỊA ĐIỂM NỘP HỒ SƠ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường tại địa phương nơi có nhà, đất. (ở Nha Trang nộp tại Cơ quan “Một cửa” của UBND thành phố Nha Trang)

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày

3) HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ

3.1. Đơn xin đăng ký biên động quyền sử dụng đất (theo mẫu)

3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);

3.3. Sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực)/hoặc hộ chiếu/giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam, gốc Việt Nam

3.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);

3.5. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);

3.6.Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);

3.7.Biên lai nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)

4) HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ KHI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH (THUẾ VÀ LỆ PHÍ)

Các nghĩa vụ tài chính: (1) Thuế thu nhập cá nhân: 2%; (2) Lệ phí trước bạ: 0,5%

  • Hồ sơ:

– Bản chính hoặc bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 11/KK-TNCN

– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

-Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01/LPTB

5) KẾT QUẢ GIẢI QUYẾT: Cơ quan tài nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua/ bên nhận chuyển nhượng hoặc cập nhận bổ sung vào trang bổ sung của Giấy chứng nhận tùy theo yêu cầu của người nộp hồ sơ.

Trên đây là hướng dẫn chi tiết của Văn phòng Luật sư Vũ Như Hảo & Cộng sự – một văn phòng Luật sư tại Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam về điều kiện, thủ tục để Việt Kiều mua nhà tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật hiện hành. Quý khách hàng có thể trực tiếp thực hiện thủ tục (nếu vướng mắc có thể tư vấn qua điện thoại, e-mail…) Nếu Quý khách tin tưởng sử dụng dịch vụ Luật sư của chúng tôi để hỗ trợ trong quá trình thực hiện công việc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn, hỗ trợ một cách tốt nhất theo các phương tiện dưới đây:

Nguồn : Luật sư – Thạc sĩ: Vũ Như Hảo 

vietkieumuanha